Как сменить управляющую компанию: общее собрание собственников по шагам

Сменить управляющую компанию может только общее собрание собственников. Решение о выборе новой УК принимается, если за него проголосовали собственники, у которых больше 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома, а не только пришедших на собрание. Отказаться от договора с прежней УК можно через год после его заключения, а если она не выполняет условия договора — в любое время.

Когда можно сменить УК

Ситуация	Когда можно
УК выбрана общим собранием, претензий к работе нет	не ранее чем через год после заключения договора
УК не выполняет условия договора управления	в любое время
Собственники решили сменить способ управления (например, создать ТСЖ)	в любое время
УК назначена по итогам открытого конкурса	по истечении каждого года действия договора, если собрание решило сменить способ управления

Договор управления, заключённый по решению собрания, действует от одного года до пяти лет, по итогам конкурса — от одного года до трёх лет.

Если причина смены — плохая работа УК, заранее соберите доказательства: акты, обращения, ответы, предписания жилищной инспекции. Они понадобятся, если УК оспорит отказ от договора.

Сколько голосов нужно

Вопрос на собрании	Сколько голосов
Выбор способа управления, выбор управляющей организации	больше 50% от общего числа голосов всех собственников
Большинство текущих вопросов (утверждение отчёта, избрание совета дома и т. п.)	большинство голосов участников собрания
Реконструкция, капремонт, использование земельного участка, пользование общим имуществом другими лицами	не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников

Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности, то есть площади его помещения. Собрание правомочно (есть кворум), если в нём участвуют собственники, обладающие больше чем 50% голосов.

Как провести собрание: пошагово

Инициатор. Собрание может созвать любой собственник, группа собственников или управляющая организация.
Сообщение о собрании — не позднее чем за 10 дней. Его размещают на досках объявлений в подъездах, вручают под роспись, направляют заказным письмом или через информационную систему. В сообщении указывают инициатора, форму собрания, дату, место и время, повестку дня и порядок ознакомления с материалами.
Форма собрания. Очное (собственники собираются вместе), заочное (заполняют бюллетени) или очно-заочное. Собрание можно провести и в электронной форме через ГИС ЖКХ.
Голосование. По каждому вопросу повестки собственник голосует «за», «против» или «воздержался». Голосовать можно лично или по доверенности.
Подсчёт голосов и протокол. Считают голоса пропорционально площади. Протокол оформляют по требованиям Минстроя и подписывают председатель и секретарь собрания.
Передача документов. Инициатор в течение 10 дней после собрания передаёт подлинники решений и протокола в управляющую организацию, а она в течение 5 дней направляет их в орган жилищного надзора — на Ставрополье это Управление Ставропольского края — государственная жилищная инспекция.

Что включить в повестку при смене УК

выбор способа управления — управление управляющей организацией;
отказ от договора управления с прежней УК (с указанием основания);
выбор новой управляющей организации;
утверждение условий договора управления и размера платы за содержание жилого помещения;
выбор лица, уполномоченного уведомить прежнюю УК и жилищную инспекцию о принятом решении.

Размер платы за содержание жилья устанавливает именно общее собрание — эту плату не регулирует РТК (кто что решает).

Частые ошибки, из-за которых решение оспаривают

нет кворума: в собрании участвовали собственники с 50% голосов и меньше;
считали голоса «по головам», а не по площади;
сообщение о собрании размещено позже чем за 10 дней;
вопрос голосовали, хотя его не было в повестке;
в бюллетенях нет реквизитов документа о праве собственности.

Частые вопросы

Нужно ли согласие прежней УК на смену? Нет. Решение принимает общее собрание собственников. Прежняя УК обязана передать техническую документацию на дом новой управляющей организации.

Мы недовольны УК, но прошло меньше года. Что делать? Если УК не выполняет условия договора, отказаться от него можно в любое время. Параллельно жалуйтесь в жилищную инспекцию: её предписания станут доказательствами нарушений.

Можно ли проголосовать через интернет? Да. Собрание можно провести в электронной форме через ГИС ЖКХ — бюллетени заполняются онлайн с авторизацией через «Госуслуги».

«ЖКХ Ставрополья» — независимый информационный портал. Сайт не является официальным сайтом Региональной тарифной комиссии Ставропольского края или других органов власти. Тарифы приводятся по опубликованным постановлениям, ссылки на источники указаны в статьях.